幸福的家

以這個新聞案例分享,房地產除了生活機能、交通設施或是公園等做為房地產投資評估項目

當人民所得平均與生活品質要己達一定水準之都會區,比較不會選擇居住在高度污染企業周圍

如果投資標的附近有出租率高的辦公大樓或是有無污染之優質企業可做為客觀預估價值的指標。

台積電效應 南京房價漲幅躍居第3

2016年03月11日

漲幅僅次滬、深圳 專家直言台積電效應將再擴大 金陵晚報預測2016年再漲30-50%
【特別企劃】
為去房市庫存化，近期大陸官方接連釋出不少房市利多政策，激勵主要城市的房市買氣，「日光盤」榮景再現；其中，已解除「限購」枷鎖的南京，也受惠政策利多，加上台積電設廠投資送審消息一出，各型態樓盤交易大為熱絡，房價也扶搖直上，火熱程度超乎專家預期，目前已呈現強勢的賣方市場格局，更讓當地媒體金陵晚報直言預測「南京房價2016年再漲30-50%」。

事實上，南京房市自去年(2015)下半年開始明顯增溫，以10月土地均價比為例，較前年(2014)同期漲幅已達108.65%；而今年1月29日的土地競標得標金額飆至4.25萬(換算每平米樓面價)，溢價率高達139.56%，相較4個月前地王得標價2.4萬(每平米樓面價)漲幅也達77%，再創南京歷史新天價。 

根據大陸國家統計局調查發布顯示，近年南京房價持續走強，從去年(2015)3月份以來，南京的新建商品住宅房價已連續第12個月走揚；值得一提的是，南京在去年12月份的環比月漲幅己超過北京、廣州等一線城市，僅次深圳、上海、廈門，與杭州同樣位居全國第四；而今年1月份南京的月漲幅達2.5％，更已超越杭州、廈門，直追上海的2.6%與深圳4%，躍居全中國漲幅第三名。當地房產專家研判，南京房價近月的強勢表現，與台積電落腳當地投資千億台幣晶圓廠息息相關。 

農曆過年前，經濟部核准台積電登陸設廠案，台積電也對外公告，南京新廠廠址選在2015年中國國務院審批為第十三個國家級新區的「河北新區」，屆時將建置12吋晶圓廠，並直接切入最具競爭力的16奈米製程，規劃月產能為2萬片，預計2018年下半年開始生產，此晶圓廠人力規模為1200人、搭配新廠的設計服務中心也將聘任到500人。 

半導體專家指出，以台積電投資量產規模評估，整個上、下游產業鏈若以一比六來估算，將帶動超過萬人的科技人才進駐南京。而南京官方人口統計顯示，目前外籍人士已達2.5萬人、加上過去六年每年以約2000人數增加、而陸籍人口每年也有近2-3萬人的移入，當地開發商直言，每年龐大的居住需求是引爆南京各型態房市買氣熱絡的主因。 

鄉林集團董事長賴正鎰指出，早在多年前看準科技產業及技術人才大量移入南京，加上大陸中央極力扶植南京產業轉型與建設，當時預測未來房市的爆發力不容小覷。賴正鎰認為，從轉型階段開始，南京對於高檔酒店住宿與長租型高檔酒店公寓需求市場勢必大增，因此，攜手涵碧樓集團大手筆投入大型開發案卡位南京，以涵碧樓高檔酒店為號召，連帶引入擅長的高檔酒店公寓與寫字樓等項目。 

事實證明賴正鎰的觀點非常準確，目前已退休且曾在南京經商的董姓台商透露，台積電新廠址與研發中心坐落的「河北新區」，與涵碧樓開發案基地所在的「河西新區」僅一江之隔對望，該台商表示，河西新區正如台北信義計畫區的定位，屬南京市新富人聚落，從最近兩次新地王均落在此區可見新CBD的地位已是確立。他看準包括台積電以及其他國際大型外商的派駐高階人才勢必在南京新CBD落腳，加上台積電員工享有住宅補助福利措施，高檔酒店公寓市場肯定倍增，實地走訪後發現，南京既有的高檔酒店公寓產品數量並不多，於是偕同友人投資涵碧樓高檔酒店公寓。 

另一曾設廠南京的製造業台商表示，在當地投資房地產的報酬率竟高過本業，他以投資涵碧樓高檔酒店公寓為例，光是每年保證回租的報酬率就高達6%，若加上目前南京房價已連續12個月上漲，光是2016年1月份單月平均漲幅就有2.5%，推估年投資報酬率有可能超過本業獲利率，但該台商坦承，個性偏保守的他選擇投資涵碧樓酒店公寓，原因除了看好市場面以及保證回租方案，鄉林集團與涵碧樓品牌信心度是他最終的考量。